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保利 招商 鑫苑物业都在上市路上 这块业务可能

文章出处:未知 │ 网站编辑:本站小编 │ 发表时间:2019-06-06

目前龙头物业公?#37202;?#36941;和开发企业有关联,因为关联交易的存在,物业公司的应收规模被普遍低估。

  6月5日晚,招商蛇口发布公告表示,收购中航善达股份的价格由8.95元/股,调整到8.65元/股。调整原因是后者6月6日除息,每10股会派发现金红利3元(含税)。调整之后,招商蛇口支付的现金将会下降约4472万元。

  中航善达是中航国际旗下的物业公司。4月15日,招商蛇口第一?#38395;?#38706;了这次收购交易,招商蛇口从中航国际控股股份有限公司手中购买其持有的中航善达22.35%股权,成为其第一大股东,然后中航善达发行股份购买招商蛇口及其全?#39318;?#20844;司持有的招商局物业管理有限公司 100%股权。这一组合的实质是招商蛇口借助并?#21644;?#25104;物业业务单独上市。

  中航善达今年第一季度的营业收入为12.45亿元,同比去年同期下降了18.89%,净利润只有5504.6万元,市盈率却超过30倍,但仍被招商蛇口相中。

  截至到目前,物业行业共有1家A股公司,13家港股公司,51家新三板的上市公司。一些在A股上市无望的公司,集中奔赴香港资本市场,所以未来这一数字将会快速增长。据易居房地产研究院中国房地产测评中心预计,到2019年年末TOP30房企中,在港股上市的关联物业公司将达10家。

  5月31日,保利发展发布公告称,子公司保利物业在香港主板上市的申请已经被中国证监会受理,接下来进入核准阶段。

  稍早之前,鑫苑物业服务集团有限公司也向港交所递交了招股书,准备在香港上市。今年1月24日,鑫苑物业正式?#26377;?#19977;板退市,筹备三个月之后赴港IPO。

  36氪联系其中的鑫苑集团相关部门,?#33489;?#34920;示,现在处于静默期,一切以公告内容为准。

  市盈率更高的第二赛道

  数据显示,上市的这14家物企平均的市盈率为25.48倍,市盈?#39318;?#39640;的永升生活服务和碧桂园服务均超过40倍,市盈率超过30倍的企业有6家。而招商蛇口收购中航善达的消息公布之后,截至6月5日,后者的市盈率已经高达32.71倍。

  中国指数研究院研发中心物业研究总监牛晓娟认为,资本市场的态度让龙头物业公司有机会快速扩大规模,例如滨江物业募资额并?#21644;度?#32422;占35%,部分公司把超50%用于收并购,10%-20%用于智能化建设。

  规模既是物业公司基础收入的保障,?#24425;?#20854;增值服务生存的土壤,所以大型物业公?#37202;?#36941;把冲规模放在第一位。例如,万科物业就提出可以三年内不考虑盈利问题。

  而并购是规模增长最快的方式。被招商蛇口并购的中航善达,物业管理面积超过了5300万平方米,在珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域都有布局。招商蛇口物业物业的管理面积约7500万平方米,双方合并之后的物业管理面积总和将超过1.28亿平米,一举进入行业前10。

  营收被普遍低估了

  业内有人认为,物业公司利润率低,和开发业务的?#32771;?#26080;法相比,甚至?#37327;?#19968;年不如一个地产项目。

  实际上,目前龙头物业公?#37202;?#36941;和开发企业有关联,因为关联交易的存在,物业公司的应收规模被普遍低估。

  万科物业CEO朱保全近期告诉36氪,2018年万科物业的实际营收约112亿元,和万科公告中的数据有近14亿元差距,这个差值就是万科地产和万科物业之间的服务交易产生的。

  万科物业目前的年增速在35%左右,随着接盘万科项目之外的小区占比越来越高,这个差值会越来越接近真实情况。

  在已经分拆的物业公司中,绿城服务、碧桂园服务和中海物业去年分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元,位?#34892;?#19994;前三。有8家企业营收增幅均超过了30%,彩生活和?#27966;?#27963;更是以121.87%和91.78%的营收增幅位居前二。

  上市?#31456;?#19968;年的碧桂园服务,2018年的收入同比增长了49.8%至46.75亿元,毛利突破10亿元达到了17.62亿,同比增长了70%。另一?#19994;?#38470;港股满一年的?#27966;?#27963;,2018年全年利润和股东应占利润都翻了一倍多。

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  在业内人士看来,物业赛道是继开发业务之后另外一个万亿级的领域,虽然它的利润不及开发业务,但是?#24230;?#27604;长租公寓、养?#31995;?#39046;域都要低,而且更容易形成大型公司。

  除了在全局?#21491;?#19978;的并购动作,物业公司还开始走“饱和式打击”的路子,在同一个片区密集拿项目。这不仅有利于提高管理层面的人效比,还给未来做增值业务留下了更大的想象空间。比如万科已经在试验在密集布局的片区,把物业管理?#27573;Т有?#21306;内部向?#20540;姥由臁?#32780;增值业务是物业公司寻求利润增长的主要方向之一。

  据不完全统计,目前市场上有超过200亿平方米的商品房,截至2018年底,物业公司TOP10企业管理面积均值约2.39亿平方米,最大的一家市场占有率也不到10%。

  未来有非常大的想象空间,虽然目前盈利仍是难题,吴亚军就认为目前的物业管理模?#20132;?#23384;在诸多问题,“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式”。但如果有企业在以30%以上的?#26149;显?#38271;率布局,先抢跑,再摸索,可能是目前的最佳方式。

上市 物业 关联交易
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